Готовый арендный бизнес: как устроен инструмент, на котором специализируется «Зеленая Долина»
Термин «готовый арендный бизнес» (ГАБ) все чаще звучит на инвестиционных площадках, но понимают его по-разному. В компании «Зеленая Долина», которая специализируется на таких объектах, предлагают простую аналогию: разница между ГАБ и обычной покупкой коммерческого помещения примерно та же, что между квартирой под ремонт и готовой квартирой, где уже живут надежные жильцы и платят за десять лет вперед. ГАБ — это объект, который построен, заполнен арендаторами и генерирует денежный поток с первого месяца владения.
Ключевое в этой модели — денежный поток. Инвестор приобретает не квадратные метры, а совокупность подписанных договоров аренды. Именно поэтому девелопер работает только с длинными контрактами, от десяти лет, и с арендаторами, чью устойчивость легко проверить: «Азбука Вкуса», «Перекресток», аптечные и ресторанные сети. При таком пуле риск ухода арендатора перестает быть критическим сценарием.
Доходность в этом классе активов складывается из двух частей. Первая — текущая арендная доходность, которая на стабилизированных объектах держится около 10% годовых. Вторая — прирост стоимости самого актива и девелоперская маржа, если инвестор входит на более раннем этапе. В таких проектах совокупная доходность может достигать 20% и выше. Это не гарантированная цифра, а диапазон, который зависит от стадии входа и качества локации.
Риски у ГАБ тоже есть, и в компании предпочитают говорить о них прямо. «Главный риск — простой площадей и уход арендатора. Второй — переоцененная локация, где трафик не оправдывает ставку», — поясняет управляющий партнер «Зеленой Долины» Алексей Белов. По его словам, оба риска снижаются системно: локацию проверяют данными — трафиком, демографией, оборотами по ОФД — еще до покупки участка, а арендатора закрепляют длинным договором. Это не отменяет риск полностью, но переводит его из области везения в область управляемого.
Показателен и другой вопрос, который часто задают инвесторы: чем ГАБ лучше жилья под аренду? Квартиры кажутся понятнее, но экономика у них скромнее. Жилая аренда редко приносит больше 4–6% годовых, договоры короткие, а смена жильцов, ремонт и простои ложатся на собственника. Коммерческий объект с сетевым арендатором работает иначе: договор длинный, содержание помещения чаще на стороне арендатора, а ставка привязана к его обороту и индексируется. При сопоставимом вложении разница в доходности получается кратной — и именно поэтому крупный частный капитал давно смотрит в сторону коммерции.
Кому подходит такой инструмент? Прежде всего тем, кто хочет доходность выше банковского депозита, но не готов к волатильности фондового рынка и не хочет заниматься операционным управлением. Порог входа в проекты «Зеленой Долины» начинается от 100 млн рублей — это осознанно сегмент частного капитала, который ищет предсказуемость. Как отмечает Алексей Белов, именно предсказуемость, а не максимальная цифра в презентации, инвесторы в итоге ценят выше всего.
Сайт компании https://capital-sharing.ru/